Comparatif 2026
Arles ou Miramas : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Miramas offre le meilleur rendement brut : 6,7 %, contre 5,8 % à Arles.
Le m² est 7 % plus cher à Arles (2 830 €) qu'à Miramas (2 655 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Miramas dégage le meilleur cash-flow (−230 €/mois contre −283 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Arles et Miramas ?
| Indicateur | Arles | Miramas |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 6,7 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −283 €/mois | −230 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 830 €/m² | 2 655 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 113 200 € | 106 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,2 €/m² | 16,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | 13,9 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 11,2 % | 6,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 25,3 % | 22,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 27,9 | 2,3 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,8 % | +3,7 % |
| Niveau de vie médian | 20 060 € | 19 810 € |
| Score Pierreinvest | 56/100 | 82/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,05 % | 45,82 % |
| DPE F et G | 3,4 % | 1,5 % |
| Arrêtés CatNat | 26 | 5 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 51 811 | 26 203 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Arles ou Miramas : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Miramas affiche un rendement brut estimé à 6,7 %, contre 5,8 % à Arles.
Le prix au m² est 7 % plus élevé à Arles qu'à Miramas, quand le loyer au m² y est 8 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Arles.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −230 € à Miramas et −283 € à Arles, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 113 200 € pour un T2 type à Arles, 106 200 € à Miramas, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,05 % à Arles et de 45,82 % à Miramas.
Arles est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Miramas est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,4 % des DPE réalisés à Arles sont classés F ou G, contre 1,5 % à Miramas : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Arles.
Géorisques recense 26 arrêtés de catastrophe naturelle à Arles et 5 à Miramas.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Arles ou à Miramas ?
Miramas, avec un rendement brut de 6,7 % contre 5,8 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Arles et à Miramas ?
Environ 113 200 € à Arles et 106 200 € à Miramas pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Arles ou Miramas ?
Arles, avec 3,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.