Comparatif 2026
Le Bouscat ou Eysines : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Eysines offre le meilleur rendement brut : 4,8 %, contre 4,7 % à Le Bouscat.
Le m² est 14 % plus cher à Le Bouscat (4 200 €) qu'à Eysines (3 674 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Eysines dégage le meilleur cash-flow (−413 €/mois contre −479 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Le Bouscat et Eysines ?
| Indicateur | Le Bouscat | Eysines |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,7 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,3 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −479 €/mois | −413 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 200 €/m² | 3 674 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 168 000 € | 147 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,2 €/m² | 16,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,8 €/m² | 13,2 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,1 % | 6,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 26,8 % | 26,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 60,5 | 9,8 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +11,9 % | +12,3 % |
| Niveau de vie médian | 27 570 € | 23 980 € |
| Score Pierreinvest | 50/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,06 % | 48,43 % |
| DPE F et G | 4,3 % | 2,1 % |
| Arrêtés CatNat | 39 | 24 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 25 081 | 24 825 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Le Bouscat ou Eysines : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Eysines affiche un rendement brut estimé à 4,8 %, contre 4,7 % à Le Bouscat.
Le prix au m² est 14 % plus élevé à Le Bouscat qu'à Eysines, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Le Bouscat.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −413 € à Eysines et −479 € à Le Bouscat, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 168 000 € pour un T2 type à Le Bouscat, 147 000 € à Eysines, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,06 % à Le Bouscat et de 48,43 % à Eysines.
Le Bouscat est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Eysines est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,3 % des DPE réalisés à Le Bouscat sont classés F ou G, contre 2,1 % à Eysines : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Le Bouscat.
Géorisques recense 39 arrêtés de catastrophe naturelle à Le Bouscat et 24 à Eysines.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Le Bouscat ou à Eysines ?
Eysines, avec un rendement brut de 4,8 % contre 4,7 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Le Bouscat et à Eysines ?
Environ 168 000 € à Le Bouscat et 147 000 € à Eysines pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Le Bouscat ou Eysines ?
Le Bouscat, avec 4,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.