Comparatif 2026
Lens ou Hénin-Beaumont : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Hénin-Beaumont offre le meilleur rendement brut : 11,7 %, contre 8,9 % à Lens.
Le m² est 18 % plus cher à Lens (1 697 €) qu'à Hénin-Beaumont (1 438 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Hénin-Beaumont dégage le meilleur cash-flow (−43 €/mois contre −114 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lens et Hénin-Beaumont ?
| Indicateur | Lens | Hénin-Beaumont |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 8,9 % | 11,7 % |
| Rendement net T2 | 5,8 % | 7,7 % |
| Cash-flow T2 type | −114 €/mois | −43 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 697 €/m² | 1 438 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 67 900 € | 57 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,0 €/m² | 15,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 15,8 % | 10,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 31,5 % | 23,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 118,0 | 22,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +0,1 % | −0,1 % |
| Niveau de vie médian | 17 250 € | 19 170 € |
| Score Pierreinvest | 73/100 | 74/100 |
| Taux de taxe foncière | 64,57 % | 65,02 % |
| DPE F et G | 10,4 % | 10,8 % |
| Arrêtés CatNat | 9 | 10 |
| Zonage ABC | B1 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 32 920 | 25 688 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lens ou Hénin-Beaumont : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Hénin-Beaumont affiche un rendement brut estimé à 11,7 %, contre 8,9 % à Lens.
Le prix au m² est 18 % plus élevé à Lens qu'à Hénin-Beaumont, quand le loyer au m² y est 10 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Lens.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −43 € à Hénin-Beaumont et −114 € à Lens, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 67 900 € pour un T2 type à Lens, 57 500 € à Hénin-Beaumont, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 64,57 % à Lens et de 65,02 % à Hénin-Beaumont.
Lens est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Hénin-Beaumont est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
10,4 % des DPE réalisés à Lens sont classés F ou G, contre 10,8 % à Hénin-Beaumont : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Hénin-Beaumont.
Géorisques recense 9 arrêtés de catastrophe naturelle à Lens et 10 à Hénin-Beaumont.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lens ou à Hénin-Beaumont ?
Hénin-Beaumont, avec un rendement brut de 11,7 % contre 8,9 %, soit 2,8 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lens et à Hénin-Beaumont ?
Environ 67 900 € à Lens et 57 500 € à Hénin-Beaumont pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lens ou Hénin-Beaumont ?
Hénin-Beaumont, avec 10,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.