Comparatif 2026
Les Abymes ou Baie-Mahault : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Les Abymes offre le meilleur rendement brut : 6,5 %, contre 6,4 % à Baie-Mahault.
Le m² est 11 % plus cher à Baie-Mahault (3 405 €) qu'à Les Abymes (3 068 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Les Abymes dégage le meilleur cash-flow (−279 €/mois contre −302 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Les Abymes et Baie-Mahault ?
| Indicateur | Les Abymes | Baie-Mahault |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,5 % | 6,4 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 4,6 % |
| Cash-flow T2 type | −279 €/mois | −302 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 068 €/m² | 3 405 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 122 700 € | 136 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,5 €/m² | 20,3 €/m² |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 54,86 % | 45,94 % |
| DPE F et G | 1,9 % | 36,4 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 13 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 51 055 | 30 924 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Les Abymes ou Baie-Mahault : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Les Abymes affiche un rendement brut estimé à 6,5 %, contre 6,4 % à Baie-Mahault.
Le prix au m² est 10 % plus bas à Les Abymes qu'à Baie-Mahault, quand le loyer au m² y est 9 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Les Abymes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −279 € à Les Abymes et −302 € à Baie-Mahault, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 122 700 € pour un T2 type à Les Abymes, 136 200 € à Baie-Mahault, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 54,86 % à Les Abymes et de 45,94 % à Baie-Mahault.
Les Abymes est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Baie-Mahault est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
1,9 % des DPE réalisés à Les Abymes sont classés F ou G, contre 36,4 % à Baie-Mahault : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Baie-Mahault.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Les Abymes et 13 à Baie-Mahault.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Les Abymes ou à Baie-Mahault ?
Les Abymes, avec un rendement brut de 6,5 % contre 6,4 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Les Abymes et à Baie-Mahault ?
Environ 122 700 € à Les Abymes et 136 200 € à Baie-Mahault pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Les Abymes ou Baie-Mahault ?
Baie-Mahault, avec 36,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.