Comparatif 2026
Meaux ou Bussy-Saint-Georges : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Meaux offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 4,8 % à Bussy-Saint-Georges.
Le m² est 36 % plus cher à Bussy-Saint-Georges (4 778 €) qu'à Meaux (3 501 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Meaux dégage le meilleur cash-flow (−340 €/mois contre −547 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Meaux et Bussy-Saint-Georges ?
| Indicateur | Meaux | Bussy-Saint-Georges |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 4,2 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −340 €/mois | −547 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 501 €/m² | 4 778 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 140 100 € | 191 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,3 €/m² | 21,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 68/100 | 67/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,35 % | 67,90 % |
| DPE F et G | 6,3 % | 0,2 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 6 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 56 905 | 27 498 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Meaux ou Bussy-Saint-Georges : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Meaux affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 4,8 % à Bussy-Saint-Georges.
Le prix au m² est 27 % plus bas à Meaux qu'à Bussy-Saint-Georges, quand le loyer au m² y est 10 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Meaux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −340 € à Meaux et −547 € à Bussy-Saint-Georges, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 140 100 € pour un T2 type à Meaux, 191 100 € à Bussy-Saint-Georges, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,35 % à Meaux et de 67,90 % à Bussy-Saint-Georges.
Meaux est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bussy-Saint-Georges est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,3 % des DPE réalisés à Meaux sont classés F ou G, contre 0,2 % à Bussy-Saint-Georges : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Meaux.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Meaux et 6 à Bussy-Saint-Georges.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Meaux ou à Bussy-Saint-Georges ?
Meaux, avec un rendement brut de 6,0 % contre 4,8 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Meaux et à Bussy-Saint-Georges ?
Environ 140 100 € à Meaux et 191 100 € à Bussy-Saint-Georges pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Meaux ou Bussy-Saint-Georges ?
Meaux, avec 6,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.