Comparatif 2026
Meudon ou Vélizy-Villacoublay : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vélizy-Villacoublay offre le meilleur rendement brut : 5,7 %, contre 4,9 % à Meudon.
Le m² est 26 % plus cher à Meudon (6 094 €) qu'à Vélizy-Villacoublay (4 839 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vélizy-Villacoublay dégage le meilleur cash-flow (−450 €/mois contre −637 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Meudon et Vélizy-Villacoublay ?
| Indicateur | Meudon | Vélizy-Villacoublay |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 5,7 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −637 €/mois | −450 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 094 €/m² | 4 839 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 243 800 € | 193 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,7 €/m² | 25,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 55/100 | 69/100 |
| Taux de taxe foncière | 27,67 % | 23,69 % |
| DPE F et G | 13,2 % | 4,1 % |
| Arrêtés CatNat | 16 | 12 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 46 334 | 23 011 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Meudon ou Vélizy-Villacoublay : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vélizy-Villacoublay affiche un rendement brut estimé à 5,7 %, contre 4,9 % à Meudon.
Le prix au m² est 26 % plus élevé à Meudon qu'à Vélizy-Villacoublay, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Meudon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −450 € à Vélizy-Villacoublay et −637 € à Meudon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 243 800 € pour un T2 type à Meudon, 193 500 € à Vélizy-Villacoublay, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 27,67 % à Meudon et de 23,69 % à Vélizy-Villacoublay.
Meudon est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vélizy-Villacoublay est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
13,2 % des DPE réalisés à Meudon sont classés F ou G, contre 4,1 % à Vélizy-Villacoublay : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Meudon.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle à Meudon et 12 à Vélizy-Villacoublay.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Meudon ou à Vélizy-Villacoublay ?
Vélizy-Villacoublay, avec un rendement brut de 5,7 % contre 4,9 %, soit 0,8 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Meudon et à Vélizy-Villacoublay ?
Environ 243 800 € à Meudon et 193 500 € à Vélizy-Villacoublay pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Meudon ou Vélizy-Villacoublay ?
Meudon, avec 13,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.