Comparatif 2026
Montrouge ou Arcueil : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Arcueil offre le meilleur rendement brut : 4,8 %, contre 4,0 % à Montrouge.
Le m² est 31 % plus cher à Montrouge (7 621 €) qu'à Arcueil (5 800 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Arcueil dégage le meilleur cash-flow (−623 €/mois contre −884 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Montrouge et Arcueil ?
| Indicateur | Montrouge | Arcueil |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,0 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,2 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −884 €/mois | −623 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 7 621 €/m² | 5 800 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 304 800 € | 232 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 28,5 €/m² | 26,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 53/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 20,71 % | 37,86 % |
| DPE F et G | 12,8 % | 7,6 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 14 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 46 324 | 22 200 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Montrouge ou Arcueil : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Arcueil affiche un rendement brut estimé à 4,8 %, contre 4,0 % à Montrouge.
Le prix au m² est 31 % plus élevé à Montrouge qu'à Arcueil, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Montrouge.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −623 € à Arcueil et −884 € à Montrouge, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 304 800 € pour un T2 type à Montrouge, 232 000 € à Arcueil, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 20,71 % à Montrouge et de 37,86 % à Arcueil.
Montrouge est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Arcueil est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,8 % des DPE réalisés à Montrouge sont classés F ou G, contre 7,6 % à Arcueil : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Montrouge.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Montrouge et 14 à Arcueil.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Montrouge ou à Arcueil ?
Arcueil, avec un rendement brut de 4,8 % contre 4,0 %, soit 0,8 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Montrouge et à Arcueil ?
Environ 304 800 € à Montrouge et 232 000 € à Arcueil pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Montrouge ou Arcueil ?
Montrouge, avec 12,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.