Comparatif 2026
Poissy ou Les Mureaux : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Les Mureaux offre le meilleur rendement brut : 7,9 %, contre 5,5 % à Poissy.
Le m² est 68 % plus cher à Poissy (4 338 €) qu'à Les Mureaux (2 581 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Les Mureaux dégage le meilleur cash-flow (−178 €/mois contre −430 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Poissy et Les Mureaux ?
| Indicateur | Poissy | Les Mureaux |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,5 % | 7,9 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 5,7 % |
| Cash-flow T2 type | −430 €/mois | −178 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 338 €/m² | 2 581 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 173 500 € | 103 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,0 €/m² | 18,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 68/100 | 85/100 |
| Taux de taxe foncière | 35,71 % | 43,85 % |
| DPE F et G | 5,8 % | 4,9 % |
| Arrêtés CatNat | 7 | 11 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 40 983 | 34 632 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Poissy ou Les Mureaux : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Les Mureaux affiche un rendement brut estimé à 7,9 %, contre 5,5 % à Poissy.
Le prix au m² est 68 % plus élevé à Poissy qu'à Les Mureaux, quand le loyer au m² y est 16 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Poissy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −178 € à Les Mureaux et −430 € à Poissy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 173 500 € pour un T2 type à Poissy, 103 200 € à Les Mureaux, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 35,71 % à Poissy et de 43,85 % à Les Mureaux.
Poissy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Les Mureaux est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,8 % des DPE réalisés à Poissy sont classés F ou G, contre 4,9 % à Les Mureaux : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Poissy.
Géorisques recense 7 arrêtés de catastrophe naturelle à Poissy et 11 à Les Mureaux.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Poissy ou à Les Mureaux ?
Les Mureaux, avec un rendement brut de 7,9 % contre 5,5 %, soit 2,4 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Poissy et à Les Mureaux ?
Environ 173 500 € à Poissy et 103 200 € à Les Mureaux pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Poissy ou Les Mureaux ?
Poissy, avec 5,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.