Comparatif 2026
Les Mureaux ou Carrières-sous-Poissy : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Les Mureaux offre le meilleur rendement brut : 7,9 %, contre 5,5 % à Carrières-sous-Poissy.
Le m² est 61 % plus cher à Carrières-sous-Poissy (4 161 €) qu'à Les Mureaux (2 581 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Les Mureaux dégage le meilleur cash-flow (−178 €/mois contre −422 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Les Mureaux et Carrières-sous-Poissy ?
| Indicateur | Les Mureaux | Carrières-sous-Poissy |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,9 % | 5,5 % |
| Rendement net T2 | 5,7 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −178 €/mois | −422 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 581 €/m² | 4 161 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 103 200 € | 166 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,9 €/m² | 21,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,5 % | 6,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 17,3 % | 30,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 15,4 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −0,9 % | +40,8 % |
| Niveau de vie médian | 18 240 € | 22 570 € |
| Score Pierreinvest | 82/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,85 % | 47,92 % |
| DPE F et G | 4,9 % | 2,1 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 10 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 34 632 | 20 825 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Les Mureaux ou Carrières-sous-Poissy : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Les Mureaux affiche un rendement brut estimé à 7,9 %, contre 5,5 % à Carrières-sous-Poissy.
Le prix au m² est 38 % plus bas à Les Mureaux qu'à Carrières-sous-Poissy, quand le loyer au m² y est 11 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Les Mureaux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −178 € à Les Mureaux et −422 € à Carrières-sous-Poissy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 103 200 € pour un T2 type à Les Mureaux, 166 400 € à Carrières-sous-Poissy, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,85 % à Les Mureaux et de 47,92 % à Carrières-sous-Poissy.
Les Mureaux est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Carrières-sous-Poissy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,9 % des DPE réalisés à Les Mureaux sont classés F ou G, contre 2,1 % à Carrières-sous-Poissy : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Les Mureaux.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Les Mureaux et 10 à Carrières-sous-Poissy.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Les Mureaux ou à Carrières-sous-Poissy ?
Les Mureaux, avec un rendement brut de 7,9 % contre 5,5 %, soit 2,4 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Les Mureaux et à Carrières-sous-Poissy ?
Environ 103 200 € à Les Mureaux et 166 400 € à Carrières-sous-Poissy pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Les Mureaux ou Carrières-sous-Poissy ?
Les Mureaux, avec 4,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.