Comparatif 2026
Pontault-Combault ou Le Plessis-Trévise : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Le Plessis-Trévise offre le meilleur rendement brut : 5,7 %, contre 5,5 % à Pontault-Combault.
Le m² est 3 % plus cher à Le Plessis-Trévise (4 274 €) qu'à Pontault-Combault (4 167 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Le Plessis-Trévise dégage le meilleur cash-flow (−411 €/mois contre −424 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Pontault-Combault et Le Plessis-Trévise ?
| Indicateur | Pontault-Combault | Le Plessis-Trévise |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,5 % | 5,7 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −424 €/mois | −411 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 167 €/m² | 4 274 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 166 700 € | 171 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,3 €/m² | 22,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 65/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,17 % | 34,68 % |
| DPE F et G | 4,3 % | 5,7 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 18 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 39 096 | 21 112 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Pontault-Combault ou Le Plessis-Trévise : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Le Plessis-Trévise affiche un rendement brut estimé à 5,7 %, contre 5,5 % à Pontault-Combault.
Le prix au m² est 3 % plus bas à Pontault-Combault qu'à Le Plessis-Trévise, quand le loyer au m² y est 5 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Pontault-Combault.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −411 € à Le Plessis-Trévise et −424 € à Pontault-Combault, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 166 700 € pour un T2 type à Pontault-Combault, 171 000 € à Le Plessis-Trévise, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,17 % à Pontault-Combault et de 34,68 % à Le Plessis-Trévise.
Pontault-Combault est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Le Plessis-Trévise est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,3 % des DPE réalisés à Pontault-Combault sont classés F ou G, contre 5,7 % à Le Plessis-Trévise : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Le Plessis-Trévise.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Pontault-Combault et 18 à Le Plessis-Trévise.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Pontault-Combault ou à Le Plessis-Trévise ?
Le Plessis-Trévise, avec un rendement brut de 5,7 % contre 5,5 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Pontault-Combault et à Le Plessis-Trévise ?
Environ 166 700 € à Pontault-Combault et 171 000 € à Le Plessis-Trévise pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Pontault-Combault ou Le Plessis-Trévise ?
Le Plessis-Trévise, avec 5,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.