Comparatif 2026
Pontault-Combault ou Roissy-en-Brie : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Roissy-en-Brie offre le meilleur rendement brut : 5,7 %, contre 5,5 % à Pontault-Combault.
Le m² est 4 % plus cher à Pontault-Combault (4 167 €) qu'à Roissy-en-Brie (4 016 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Roissy-en-Brie dégage le meilleur cash-flow (−399 €/mois contre −424 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Pontault-Combault et Roissy-en-Brie ?
| Indicateur | Pontault-Combault | Roissy-en-Brie |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,5 % | 5,7 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −424 €/mois | −399 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 167 €/m² | 4 016 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 166 700 € | 160 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,3 €/m² | 21,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,17 % | 48,01 % |
| DPE F et G | 4,3 % | 3,4 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 15 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 39 096 | 23 229 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Pontault-Combault ou Roissy-en-Brie : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Roissy-en-Brie affiche un rendement brut estimé à 5,7 %, contre 5,5 % à Pontault-Combault.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Pontault-Combault qu'à Roissy-en-Brie, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Pontault-Combault.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −399 € à Roissy-en-Brie et −424 € à Pontault-Combault, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 166 700 € pour un T2 type à Pontault-Combault, 160 600 € à Roissy-en-Brie, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,17 % à Pontault-Combault et de 48,01 % à Roissy-en-Brie.
Pontault-Combault est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Roissy-en-Brie est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,3 % des DPE réalisés à Pontault-Combault sont classés F ou G, contre 3,4 % à Roissy-en-Brie : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Pontault-Combault.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Pontault-Combault et 15 à Roissy-en-Brie.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Pontault-Combault ou à Roissy-en-Brie ?
Roissy-en-Brie, avec un rendement brut de 5,7 % contre 5,5 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Pontault-Combault et à Roissy-en-Brie ?
Environ 166 700 € à Pontault-Combault et 160 600 € à Roissy-en-Brie pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Pontault-Combault ou Roissy-en-Brie ?
Pontault-Combault, avec 4,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.