Comparatif 2026
Rueil-Malmaison ou La Celle-Saint-Cloud : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, La Celle-Saint-Cloud offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,0 % à Rueil-Malmaison.
Le m² est 35 % plus cher à Rueil-Malmaison (5 941 €) qu'à La Celle-Saint-Cloud (4 404 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Celle-Saint-Cloud dégage le meilleur cash-flow (−386 €/mois contre −610 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Rueil-Malmaison et La Celle-Saint-Cloud ?
| Indicateur | Rueil-Malmaison | La Celle-Saint-Cloud |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,0 % | 6,0 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −610 €/mois | −386 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 941 €/m² | 4 404 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 237 700 € | 176 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,4 €/m² | 24,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 56/100 | 70/100 |
| Taux de taxe foncière | 22,90 % | 24,46 % |
| DPE F et G | 9,6 % | 6,8 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 13 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 82 874 | 20 460 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Rueil-Malmaison ou La Celle-Saint-Cloud : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, La Celle-Saint-Cloud affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,0 % à Rueil-Malmaison.
Le prix au m² est 35 % plus élevé à Rueil-Malmaison qu'à La Celle-Saint-Cloud, quand le loyer au m² y est 11 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Rueil-Malmaison.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −386 € à La Celle-Saint-Cloud et −610 € à Rueil-Malmaison, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 237 700 € pour un T2 type à Rueil-Malmaison, 176 100 € à La Celle-Saint-Cloud, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 22,90 % à Rueil-Malmaison et de 24,46 % à La Celle-Saint-Cloud.
Rueil-Malmaison est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Celle-Saint-Cloud est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,6 % des DPE réalisés à Rueil-Malmaison sont classés F ou G, contre 6,8 % à La Celle-Saint-Cloud : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Rueil-Malmaison.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Rueil-Malmaison et 13 à La Celle-Saint-Cloud.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Rueil-Malmaison ou à La Celle-Saint-Cloud ?
La Celle-Saint-Cloud, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,0 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Rueil-Malmaison et à La Celle-Saint-Cloud ?
Environ 237 700 € à Rueil-Malmaison et 176 100 € à La Celle-Saint-Cloud pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Rueil-Malmaison ou La Celle-Saint-Cloud ?
Rueil-Malmaison, avec 9,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.