Comparatif 2026
Saint-Benoît ou Sainte-Suzanne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Benoît offre le meilleur rendement brut : 10,8 %, contre 7,9 % à Sainte-Suzanne.
Le m² est 52 % plus cher à Sainte-Suzanne (2 067 €) qu'à Saint-Benoît (1 364 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Benoît dégage le meilleur cash-flow (−52 €/mois contre −153 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Benoît et Sainte-Suzanne ?
| Indicateur | Saint-Benoît | Sainte-Suzanne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 10,8 % | 7,9 % |
| Rendement net T2 | 7,3 % | 5,4 % |
| Cash-flow T2 type | −52 €/mois | −153 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 364 €/m² | 2 067 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 54 500 € | 82 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,7 €/m² | 15,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 84/100 | 78/100 |
| Taux de taxe foncière | 52,55 % | 49,84 % |
| DPE F et G | 0,0 % | 0,0 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 19 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 38 604 | 25 551 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Benoît ou Sainte-Suzanne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Benoît affiche un rendement brut estimé à 10,8 %, contre 7,9 % à Sainte-Suzanne.
Le prix au m² est 34 % plus bas à Saint-Benoît qu'à Sainte-Suzanne, quand le loyer au m² y est 9 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Saint-Benoît.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −52 € à Saint-Benoît et −153 € à Sainte-Suzanne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 54 500 € pour un T2 type à Saint-Benoît, 82 700 € à Sainte-Suzanne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 52,55 % à Saint-Benoît et de 49,84 % à Sainte-Suzanne.
Saint-Benoît est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Sainte-Suzanne est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
0,0 % des DPE réalisés à Saint-Benoît sont classés F ou G, contre 0,0 % à Sainte-Suzanne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Benoît.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Benoît et 19 à Sainte-Suzanne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Benoît ou à Sainte-Suzanne ?
Saint-Benoît, avec un rendement brut de 10,8 % contre 7,9 %, soit 3,0 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Benoît et à Sainte-Suzanne ?
Environ 54 500 € à Saint-Benoît et 82 700 € à Sainte-Suzanne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Benoît ou Sainte-Suzanne ?
Saint-Benoît, avec 0,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.