Comparatif 2026
Saint-André ou Saint-Benoît : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Benoît offre le meilleur rendement brut : 10,8 %, contre 10,4 % à Saint-André.
Le m² est 14 % plus cher à Saint-André (1 550 €) qu'à Saint-Benoît (1 364 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Benoît dégage le meilleur cash-flow (−52 €/mois contre −59 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-André et Saint-Benoît ?
| Indicateur | Saint-André | Saint-Benoît |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 10,4 % | 10,8 % |
| Rendement net T2 | 7,3 % | 7,3 % |
| Cash-flow T2 type | −59 €/mois | −52 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 550 €/m² | 1 364 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 62 000 € | 54 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,9 €/m² | 13,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 84/100 | 84/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,67 % | 52,55 % |
| DPE F et G | 0,6 % | 0,0 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 17 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 58 885 | 38 604 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-André ou Saint-Benoît : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Benoît affiche un rendement brut estimé à 10,8 %, contre 10,4 % à Saint-André.
Le prix au m² est 14 % plus élevé à Saint-André qu'à Saint-Benoît, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-André.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −52 € à Saint-Benoît et −59 € à Saint-André, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 62 000 € pour un T2 type à Saint-André, 54 500 € à Saint-Benoît, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,67 % à Saint-André et de 52,55 % à Saint-Benoît.
Saint-André est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Benoît est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
0,6 % des DPE réalisés à Saint-André sont classés F ou G, contre 0,0 % à Saint-Benoît : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-André.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-André et 17 à Saint-Benoît.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-André ou à Saint-Benoît ?
Saint-Benoît, avec un rendement brut de 10,8 % contre 10,4 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-André et à Saint-Benoît ?
Environ 62 000 € à Saint-André et 54 500 € à Saint-Benoît pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-André ou Saint-Benoît ?
Saint-André, avec 0,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.