Comparatif 2026
Saint-Paul ou Saint-Leu : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Paul offre le meilleur rendement brut : 4,6 %, contre 4,5 % à Saint-Leu.
Le m² est 14 % plus cher à Saint-Paul (5 127 €) qu'à Saint-Leu (4 500 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Leu dégage le meilleur cash-flow (−523 €/mois contre −577 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Paul et Saint-Leu ?
| Indicateur | Saint-Paul | Saint-Leu |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,6 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −577 €/mois | −523 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 127 €/m² | 4 500 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 205 100 € | 180 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,9 €/m² | 18,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,7 €/m² | 14,2 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,0 % | 7,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 23,3 % | 23,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 6,9 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +17,5 % | +27,3 % |
| Niveau de vie médian | 18 910 € | 17 630 € |
| Score Pierreinvest | 47/100 | 41/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,28 % | 48,99 % |
| DPE F et G | 8,3 % | 18,8 % |
| Arrêtés CatNat | 24 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 108 088 | 36 163 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Paul ou Saint-Leu : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Paul affiche un rendement brut estimé à 4,6 %, contre 4,5 % à Saint-Leu.
Le prix au m² est 14 % plus élevé à Saint-Paul qu'à Saint-Leu, quand le loyer au m² y est 16 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Saint-Paul.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −523 € à Saint-Leu et −577 € à Saint-Paul, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 205 100 € pour un T2 type à Saint-Paul, 180 000 € à Saint-Leu, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,28 % à Saint-Paul et de 48,99 % à Saint-Leu.
Saint-Paul est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Leu est en zone A, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,3 % des DPE réalisés à Saint-Paul sont classés F ou G, contre 18,8 % à Saint-Leu : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Leu.
Géorisques recense 24 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Paul et 21 à Saint-Leu.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Paul ou à Saint-Leu ?
Saint-Paul, avec un rendement brut de 4,6 % contre 4,5 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Paul et à Saint-Leu ?
Environ 205 100 € à Saint-Paul et 180 000 € à Saint-Leu pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Paul ou Saint-Leu ?
Saint-Leu, avec 18,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.