Comparatif 2026
Valenciennes ou Denain : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Denain offre le meilleur rendement brut : 9,2 %, contre 7,4 % à Valenciennes.
Le m² est 67 % plus cher à Valenciennes (2 072 €) qu'à Denain (1 238 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Denain dégage le meilleur cash-flow (−35 €/mois contre −168 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Valenciennes et Denain ?
| Indicateur | Valenciennes | Denain |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,4 % | 9,2 % |
| Rendement net T2 | 5,0 % | 7,8 % |
| Cash-flow T2 type | −168 €/mois | −35 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 072 €/m² | 1 238 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 82 900 € | 49 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,1 €/m² | 13,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 14,5 % | 15,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 40,7 % | 29,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 256,1 | 13,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +12,8 % | +10,7 % |
| Niveau de vie médian | 20 250 € | 14 890 € |
| Score Pierreinvest | 68/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,44 % | 48,13 % |
| DPE F et G | 8,7 % | 9,5 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 7 |
| Zonage ABC | B1 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 43 468 | 20 665 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Valenciennes ou Denain : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Denain affiche un rendement brut estimé à 9,2 %, contre 7,4 % à Valenciennes.
Le prix au m² est 67 % plus élevé à Valenciennes qu'à Denain, quand le loyer au m² y est 7 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Valenciennes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −35 € à Denain et −168 € à Valenciennes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 82 900 € pour un T2 type à Valenciennes, 49 500 € à Denain, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,44 % à Valenciennes et de 48,13 % à Denain.
Valenciennes est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Denain est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,7 % des DPE réalisés à Valenciennes sont classés F ou G, contre 9,5 % à Denain : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Denain.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Valenciennes et 7 à Denain.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Valenciennes ou à Denain ?
Denain, avec un rendement brut de 9,2 % contre 7,4 %, soit 1,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Valenciennes et à Denain ?
Environ 82 900 € à Valenciennes et 49 500 € à Denain pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Valenciennes ou Denain ?
Denain, avec 9,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.