Comparatif 2026
Villeneuve-Saint-Georges ou Limeil-Brévannes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Villeneuve-Saint-Georges offre le meilleur rendement brut : 7,5 %, contre 6,0 % à Limeil-Brévannes.
Le m² est 24 % plus cher à Limeil-Brévannes (3 917 €) qu'à Villeneuve-Saint-Georges (3 169 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Villeneuve-Saint-Georges dégage le meilleur cash-flow (−225 €/mois contre −361 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Villeneuve-Saint-Georges et Limeil-Brévannes ?
| Indicateur | Villeneuve-Saint-Georges | Limeil-Brévannes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,5 % | 6,0 % |
| Rendement net T2 | 5,6 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −225 €/mois | −361 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 169 €/m² | 3 917 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 126 800 € | 156 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,0 €/m² | 21,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 71/100 |
| Taux de taxe foncière | 36,80 % | 38,82 % |
| DPE F et G | 20,1 % | 5,6 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 14 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 221 | 27 406 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Villeneuve-Saint-Georges ou Limeil-Brévannes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Villeneuve-Saint-Georges affiche un rendement brut estimé à 7,5 %, contre 6,0 % à Limeil-Brévannes.
Le prix au m² est 19 % plus bas à Villeneuve-Saint-Georges qu'à Limeil-Brévannes, quand le loyer au m² y est 0 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Villeneuve-Saint-Georges.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −225 € à Villeneuve-Saint-Georges et −361 € à Limeil-Brévannes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 126 800 € pour un T2 type à Villeneuve-Saint-Georges, 156 700 € à Limeil-Brévannes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,80 % à Villeneuve-Saint-Georges et de 38,82 % à Limeil-Brévannes.
Villeneuve-Saint-Georges est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Limeil-Brévannes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
20,1 % des DPE réalisés à Villeneuve-Saint-Georges sont classés F ou G, contre 5,6 % à Limeil-Brévannes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Villeneuve-Saint-Georges.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Villeneuve-Saint-Georges et 14 à Limeil-Brévannes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Villeneuve-Saint-Georges ou à Limeil-Brévannes ?
Villeneuve-Saint-Georges, avec un rendement brut de 7,5 % contre 6,0 %, soit 1,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Villeneuve-Saint-Georges et à Limeil-Brévannes ?
Environ 126 800 € à Villeneuve-Saint-Georges et 156 700 € à Limeil-Brévannes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Villeneuve-Saint-Georges ou Limeil-Brévannes ?
Villeneuve-Saint-Georges, avec 20,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.