Comparatif 2026
Antibes ou Cannes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Antibes offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 4,5 % à Cannes.
Le m² est 7 % plus cher à Cannes (5 422 €) qu'à Antibes (5 055 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Antibes dégage le meilleur cash-flow (−538 €/mois contre −601 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Antibes et Cannes ?
| Indicateur | Antibes | Cannes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,7 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −538 €/mois | −601 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 055 €/m² | 5 422 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 202 200 € | 216 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,7 €/m² | 22,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,1 €/m² | 17,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,2 % | 8,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 32,7 % | 33,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 11,3 | 39,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +9,8 % | +11,5 % |
| Niveau de vie médian | 24 410 € | 21 210 € |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 47/100 |
| Taux de taxe foncière | 28,61 % | 28,07 % |
| DPE F et G | 3,0 % | 3,6 % |
| Arrêtés CatNat | 54 | 52 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 77 637 | 74 350 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Antibes ou Cannes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Antibes affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 4,5 % à Cannes.
Le prix au m² est 7 % plus bas à Antibes qu'à Cannes, quand le loyer au m² y est 0 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Antibes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −538 € à Antibes et −601 € à Cannes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 202 200 € pour un T2 type à Antibes, 216 900 € à Cannes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,61 % à Antibes et de 28,07 % à Cannes.
Antibes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Cannes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,0 % des DPE réalisés à Antibes sont classés F ou G, contre 3,6 % à Cannes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Cannes.
Géorisques recense 54 arrêtés de catastrophe naturelle à Antibes et 52 à Cannes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Antibes ou à Cannes ?
Antibes, avec un rendement brut de 4,9 % contre 4,5 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Antibes et à Cannes ?
Environ 202 200 € à Antibes et 216 900 € à Cannes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Antibes ou Cannes ?
Cannes, avec 3,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.