Comparatif 2026
Brunoy ou Montgeron : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Brunoy offre le meilleur rendement brut : 6,2 %, contre 5,2 % à Montgeron.
Le m² est 12 % plus cher à Montgeron (4 204 €) qu'à Brunoy (3 760 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Brunoy dégage le meilleur cash-flow (−341 €/mois contre −445 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Brunoy et Montgeron ?
| Indicateur | Brunoy | Montgeron |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,2 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −341 €/mois | −445 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 760 €/m² | 4 204 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 150 400 € | 168 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,7 €/m² | 20,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 63/100 | 54/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,08 % | 44,51 % |
| DPE F et G | 15,0 % | 12,7 % |
| Arrêtés CatNat | 23 | 22 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 25 643 | 24 022 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Brunoy ou Montgeron : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Brunoy affiche un rendement brut estimé à 6,2 %, contre 5,2 % à Montgeron.
Le prix au m² est 11 % plus bas à Brunoy qu'à Montgeron, quand le loyer au m² y est 8 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Brunoy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −341 € à Brunoy et −445 € à Montgeron, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 150 400 € pour un T2 type à Brunoy, 168 200 € à Montgeron, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,08 % à Brunoy et de 44,51 % à Montgeron.
Brunoy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montgeron est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
15,0 % des DPE réalisés à Brunoy sont classés F ou G, contre 12,7 % à Montgeron : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Brunoy.
Géorisques recense 23 arrêtés de catastrophe naturelle à Brunoy et 22 à Montgeron.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Brunoy ou à Montgeron ?
Brunoy, avec un rendement brut de 6,2 % contre 5,2 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Brunoy et à Montgeron ?
Environ 150 400 € à Brunoy et 168 200 € à Montgeron pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Brunoy ou Montgeron ?
Brunoy, avec 15,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.