Comparatif 2026
Yerres ou Montgeron : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Yerres offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,2 % à Montgeron.
Le m² est 6 % plus cher à Montgeron (4 204 €) qu'à Yerres (3 962 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Yerres dégage le meilleur cash-flow (−371 €/mois contre −445 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Yerres et Montgeron ?
| Indicateur | Yerres | Montgeron |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −371 €/mois | −445 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 962 €/m² | 4 204 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 158 500 € | 168 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,2 €/m² | 20,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 5,5 % | 6,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 13,9 % | 15,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | n.d. | 9,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,9 % | −1,4 % |
| Niveau de vie médian | 28 170 € | 25 500 € |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 47,20 % | 44,51 % |
| DPE F et G | 14,2 % | 12,7 % |
| Arrêtés CatNat | 27 | 22 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 27 906 | 24 022 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Yerres ou Montgeron : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Yerres affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,2 % à Montgeron.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Yerres qu'à Montgeron, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Yerres.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −371 € à Yerres et −445 € à Montgeron, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 158 500 € pour un T2 type à Yerres, 168 200 € à Montgeron, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,20 % à Yerres et de 44,51 % à Montgeron.
Yerres est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montgeron est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
14,2 % des DPE réalisés à Yerres sont classés F ou G, contre 12,7 % à Montgeron : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Yerres.
Géorisques recense 27 arrêtés de catastrophe naturelle à Yerres et 22 à Montgeron.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Yerres ou à Montgeron ?
Yerres, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,2 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Yerres et à Montgeron ?
Environ 158 500 € à Yerres et 168 200 € à Montgeron pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Yerres ou Montgeron ?
Yerres, avec 14,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.