Comparatif 2026
Cenon ou Libourne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Libourne offre le meilleur rendement brut : 6,7 %, contre 5,2 % à Cenon.
Le m² est 40 % plus cher à Cenon (3 421 €) qu'à Libourne (2 445 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Libourne dégage le meilleur cash-flow (−225 €/mois contre −376 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Cenon et Libourne ?
| Indicateur | Cenon | Libourne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 6,7 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −376 €/mois | −225 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 421 €/m² | 2 445 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 136 800 € | 97 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,5 €/m² | 15,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 55/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 59,52 % | 61,76 % |
| DPE F et G | 4,5 % | 5,9 % |
| Arrêtés CatNat | 27 | 25 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 26 834 | 25 036 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Cenon ou Libourne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Libourne affiche un rendement brut estimé à 6,7 %, contre 5,2 % à Cenon.
Le prix au m² est 40 % plus élevé à Cenon qu'à Libourne, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Cenon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −225 € à Libourne et −376 € à Cenon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 136 800 € pour un T2 type à Cenon, 97 800 € à Libourne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 59,52 % à Cenon et de 61,76 % à Libourne.
Cenon est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Libourne est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,5 % des DPE réalisés à Cenon sont classés F ou G, contre 5,9 % à Libourne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Libourne.
Géorisques recense 27 arrêtés de catastrophe naturelle à Cenon et 25 à Libourne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Cenon ou à Libourne ?
Libourne, avec un rendement brut de 6,7 % contre 5,2 %, soit 1,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Cenon et à Libourne ?
Environ 136 800 € à Cenon et 97 800 € à Libourne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Cenon ou Libourne ?
Libourne, avec 5,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.