Comparatif 2026
Lunel ou Castelnau-le-Lez : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Lunel offre le meilleur rendement brut : 7,0 %, contre 4,9 % à Castelnau-le-Lez.
Le m² est 68 % plus cher à Castelnau-le-Lez (3 951 €) qu'à Lunel (2 345 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Lunel dégage le meilleur cash-flow (−205 €/mois contre −443 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lunel et Castelnau-le-Lez ?
| Indicateur | Lunel | Castelnau-le-Lez |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,0 % | 4,9 % |
| Rendement net T2 | 4,7 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −205 €/mois | −443 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 345 €/m² | 3 951 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 93 800 € | 158 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,3 €/m² | 18,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 77/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 59,57 % | 55,76 % |
| DPE F et G | 1,6 % | 1,0 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 20 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 26 623 | 26 058 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lunel ou Castelnau-le-Lez : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Lunel affiche un rendement brut estimé à 7,0 %, contre 4,9 % à Castelnau-le-Lez.
Le prix au m² est 41 % plus bas à Lunel qu'à Castelnau-le-Lez, quand le loyer au m² y est 15 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Lunel.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −205 € à Lunel et −443 € à Castelnau-le-Lez, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 93 800 € pour un T2 type à Lunel, 158 000 € à Castelnau-le-Lez, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 59,57 % à Lunel et de 55,76 % à Castelnau-le-Lez.
Lunel est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Castelnau-le-Lez est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
1,6 % des DPE réalisés à Lunel sont classés F ou G, contre 1,0 % à Castelnau-le-Lez : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Lunel.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Lunel et 20 à Castelnau-le-Lez.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lunel ou à Castelnau-le-Lez ?
Lunel, avec un rendement brut de 7,0 % contre 4,9 %, soit 2,1 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lunel et à Castelnau-le-Lez ?
Environ 93 800 € à Lunel et 158 000 € à Castelnau-le-Lez pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lunel ou Castelnau-le-Lez ?
Lunel, avec 1,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.