Comparatif 2026
Nîmes ou Lunel : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Lunel offre le meilleur rendement brut : 7,0 %, contre 6,7 % à Nîmes.
Le m² est 2 % plus cher à Lunel (2 345 €) qu'à Nîmes (2 297 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Lunel dégage le meilleur cash-flow (−205 €/mois contre −208 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Nîmes et Lunel ?
| Indicateur | Nîmes | Lunel |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,7 % | 7,0 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −208 €/mois | −205 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 297 €/m² | 2 345 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 91 900 € | 93 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,3 €/m² | 15,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,5 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 11,6 % | 7,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 39,9 % | 31,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 94,5 | 3,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,1 % | +5,2 % |
| Niveau de vie médian | 18 760 € | 19 600 € |
| Score Pierreinvest | 65/100 | 75/100 |
| Taux de taxe foncière | 54,00 % | 59,57 % |
| DPE F et G | 2,8 % | 1,6 % |
| Arrêtés CatNat | 31 | 18 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 151 839 | 26 623 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Nîmes ou Lunel : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Lunel affiche un rendement brut estimé à 7,0 %, contre 6,7 % à Nîmes.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Nîmes qu'à Lunel, quand le loyer au m² y est 7 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Nîmes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −205 € à Lunel et −208 € à Nîmes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 91 900 € pour un T2 type à Nîmes, 93 800 € à Lunel, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 54,00 % à Nîmes et de 59,57 % à Lunel.
Nîmes est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Lunel est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,8 % des DPE réalisés à Nîmes sont classés F ou G, contre 1,6 % à Lunel : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nîmes.
Géorisques recense 31 arrêtés de catastrophe naturelle à Nîmes et 18 à Lunel.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Nîmes ou à Lunel ?
Lunel, avec un rendement brut de 7,0 % contre 6,7 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Nîmes et à Lunel ?
Environ 91 900 € à Nîmes et 93 800 € à Lunel pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Nîmes ou Lunel ?
Nîmes, avec 2,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.