Comparatif 2026
Montpellier ou Castelnau-le-Lez : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Montpellier offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 4,9 % à Castelnau-le-Lez.
Le m² est 9 % plus cher à Castelnau-le-Lez (3 951 €) qu'à Montpellier (3 622 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montpellier dégage le meilleur cash-flow (−386 €/mois contre −443 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Montpellier et Castelnau-le-Lez ?
| Indicateur | Montpellier | Castelnau-le-Lez |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,3 % | 4,9 % |
| Rendement net T2 | 3,7 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −386 €/mois | −443 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 622 €/m² | 3 951 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 144 900 € | 158 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,9 €/m² | 18,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 54,28 % | 55,76 % |
| DPE F et G | 2,5 % | 1,0 % |
| Arrêtés CatNat | 36 | 20 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 310 240 | 26 058 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Montpellier ou Castelnau-le-Lez : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Montpellier affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 4,9 % à Castelnau-le-Lez.
Le prix au m² est 8 % plus bas à Montpellier qu'à Castelnau-le-Lez, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Montpellier.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −386 € à Montpellier et −443 € à Castelnau-le-Lez, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 144 900 € pour un T2 type à Montpellier, 158 000 € à Castelnau-le-Lez, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 54,28 % à Montpellier et de 55,76 % à Castelnau-le-Lez.
Montpellier est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Montpellier) ; Castelnau-le-Lez est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,5 % des DPE réalisés à Montpellier sont classés F ou G, contre 1,0 % à Castelnau-le-Lez : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Montpellier.
Géorisques recense 36 arrêtés de catastrophe naturelle à Montpellier et 20 à Castelnau-le-Lez.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Montpellier ou à Castelnau-le-Lez ?
Montpellier, avec un rendement brut de 5,3 % contre 4,9 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Montpellier et à Castelnau-le-Lez ?
Environ 144 900 € à Montpellier et 158 000 € à Castelnau-le-Lez pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Montpellier ou Castelnau-le-Lez ?
Montpellier, avec 2,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.