Comparatif 2026
Melun ou Montereau-Fault-Yonne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Montereau-Fault-Yonne offre le meilleur rendement brut : 8,6 %, contre 6,8 % à Melun.
Le m² est 44 % plus cher à Melun (2 975 €) qu'à Montereau-Fault-Yonne (2 065 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montereau-Fault-Yonne dégage le meilleur cash-flow (−135 €/mois contre −250 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Melun et Montereau-Fault-Yonne ?
| Indicateur | Melun | Montereau-Fault-Yonne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,8 % | 8,6 % |
| Rendement net T2 | 4,9 % | 5,9 % |
| Cash-flow T2 type | −250 €/mois | −135 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 975 €/m² | 2 065 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 119 000 € | 82 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,8 €/m² | 16,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 11,5 % | 13,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,3 % | 29,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 98,7 | 11,7 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,4 % | +5,7 % |
| Niveau de vie médian | 19 260 € | 16 280 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 74/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,68 % | 56,67 % |
| DPE F et G | 12,8 % | 8,2 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 9 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 45 995 | 22 279 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Melun ou Montereau-Fault-Yonne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Montereau-Fault-Yonne affiche un rendement brut estimé à 8,6 %, contre 6,8 % à Melun.
Le prix au m² est 44 % plus élevé à Melun qu'à Montereau-Fault-Yonne, quand le loyer au m² y est 14 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Melun.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −135 € à Montereau-Fault-Yonne et −250 € à Melun, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 119 000 € pour un T2 type à Melun, 82 600 € à Montereau-Fault-Yonne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,68 % à Melun et de 56,67 % à Montereau-Fault-Yonne.
Melun est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montereau-Fault-Yonne est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,8 % des DPE réalisés à Melun sont classés F ou G, contre 8,2 % à Montereau-Fault-Yonne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Melun.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Melun et 9 à Montereau-Fault-Yonne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Melun ou à Montereau-Fault-Yonne ?
Montereau-Fault-Yonne, avec un rendement brut de 8,6 % contre 6,8 %, soit 1,8 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Melun et à Montereau-Fault-Yonne ?
Environ 119 000 € à Melun et 82 600 € à Montereau-Fault-Yonne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Melun ou Montereau-Fault-Yonne ?
Melun, avec 12,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.