Comparatif 2026
Melun ou Dammarie-les-Lys : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Melun offre le meilleur rendement brut : 6,8 %, contre 6,8 % à Dammarie-les-Lys.
Le m² est 2 % plus cher à Dammarie-les-Lys (3 038 €) qu'à Melun (2 975 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Melun dégage le meilleur cash-flow (−250 €/mois contre −258 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Melun et Dammarie-les-Lys ?
| Indicateur | Melun | Dammarie-les-Lys |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,8 % | 6,8 % |
| Rendement net T2 | 4,9 % | 4,8 % |
| Cash-flow T2 type | −250 €/mois | −258 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 975 €/m² | 3 038 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 119 000 € | 121 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,8 €/m² | 19,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 11,5 % | 7,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,3 % | 21,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 98,7 | 32,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,4 % | +0,2 % |
| Niveau de vie médian | 19 260 € | 20 310 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 78/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,68 % | 48,66 % |
| DPE F et G | 12,8 % | 5,9 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 8 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 45 995 | 23 559 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Melun ou Dammarie-les-Lys : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Melun affiche un rendement brut estimé à 6,8 %, contre 6,8 % à Dammarie-les-Lys.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Melun qu'à Dammarie-les-Lys, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Melun.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −250 € à Melun et −258 € à Dammarie-les-Lys, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 119 000 € pour un T2 type à Melun, 121 500 € à Dammarie-les-Lys, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,68 % à Melun et de 48,66 % à Dammarie-les-Lys.
Melun est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Dammarie-les-Lys est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,8 % des DPE réalisés à Melun sont classés F ou G, contre 5,9 % à Dammarie-les-Lys : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Melun.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Melun et 8 à Dammarie-les-Lys.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Melun ou à Dammarie-les-Lys ?
Melun, avec un rendement brut de 6,8 % contre 6,8 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Melun et à Dammarie-les-Lys ?
Environ 119 000 € à Melun et 121 500 € à Dammarie-les-Lys pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Melun ou Dammarie-les-Lys ?
Melun, avec 12,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.