Comparatif 2026
Saint-Pierre ou Saint-Joseph : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Joseph offre le meilleur rendement brut : 8,7 %, contre 6,7 % à Saint-Pierre.
Le m² est 56 % plus cher à Saint-Pierre (3 047 €) qu'à Saint-Joseph (1 956 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Joseph dégage le meilleur cash-flow (−121 €/mois contre −263 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Pierre et Saint-Joseph ?
| Indicateur | Saint-Pierre | Saint-Joseph |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,7 % | 8,7 % |
| Rendement net T2 | 4,7 % | 6,0 % |
| Cash-flow T2 type | −263 €/mois | −121 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 047 €/m² | 1 956 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 121 900 € | 78 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,9 €/m² | 15,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,1 €/m² | 12,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,6 % | 8,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 29,1 % | 25,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 52,6 | 4,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +17,6 % | +5,2 % |
| Niveau de vie médian | 17 680 € | 15 200 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 77/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,35 % | 48,33 % |
| DPE F et G | 8,3 % | 0,0 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 21 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 85 038 | 39 207 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Pierre ou Saint-Joseph : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Joseph affiche un rendement brut estimé à 8,7 %, contre 6,7 % à Saint-Pierre.
Le prix au m² est 56 % plus élevé à Saint-Pierre qu'à Saint-Joseph, quand le loyer au m² y est 20 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-Pierre.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −121 € à Saint-Joseph et −263 € à Saint-Pierre, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 121 900 € pour un T2 type à Saint-Pierre, 78 300 € à Saint-Joseph, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,35 % à Saint-Pierre et de 48,33 % à Saint-Joseph.
Saint-Pierre est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Joseph est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,3 % des DPE réalisés à Saint-Pierre sont classés F ou G, contre 0,0 % à Saint-Joseph : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Pierre.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Pierre et 21 à Saint-Joseph.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Pierre ou à Saint-Joseph ?
Saint-Joseph, avec un rendement brut de 8,7 % contre 6,7 %, soit 2,0 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Pierre et à Saint-Joseph ?
Environ 121 900 € à Saint-Pierre et 78 300 € à Saint-Joseph pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Pierre ou Saint-Joseph ?
Saint-Pierre, avec 8,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.