Comparatif 2026
Vaulx-en-Velin ou Rillieux-la-Pape : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vaulx-en-Velin offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 5,6 % à Rillieux-la-Pape.
Le m² est 2 % plus cher à Rillieux-la-Pape (3 357 €) qu'à Vaulx-en-Velin (3 306 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vaulx-en-Velin dégage le meilleur cash-flow (−316 €/mois contre −334 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vaulx-en-Velin et Rillieux-la-Pape ?
| Indicateur | Vaulx-en-Velin | Rillieux-la-Pape |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,9 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 4,2 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −316 €/mois | −334 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 306 €/m² | 3 357 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 132 200 € | 134 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,0 €/m² | 17,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 13,2 €/m² | 13,2 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,8 % | 7,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 18,2 % | 12,2 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 34,3 | 8,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −1,2 % | +4,0 % |
| Niveau de vie médian | 17 180 € | 19 980 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 63/100 |
| Taux de taxe foncière | 39,59 % | 34,69 % |
| DPE F et G | 5,2 % | 2,4 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 14 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 53 069 | 31 389 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vaulx-en-Velin ou Rillieux-la-Pape : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vaulx-en-Velin affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 5,6 % à Rillieux-la-Pape.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Vaulx-en-Velin qu'à Rillieux-la-Pape, quand le loyer au m² y est 4 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Vaulx-en-Velin.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −316 € à Vaulx-en-Velin et −334 € à Rillieux-la-Pape, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 132 200 € pour un T2 type à Vaulx-en-Velin, 134 300 € à Rillieux-la-Pape, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 39,59 % à Vaulx-en-Velin et de 34,69 % à Rillieux-la-Pape.
Vaulx-en-Velin est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Rillieux-la-Pape est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,2 % des DPE réalisés à Vaulx-en-Velin sont classés F ou G, contre 2,4 % à Rillieux-la-Pape : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vaulx-en-Velin.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Vaulx-en-Velin et 14 à Rillieux-la-Pape.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vaulx-en-Velin ou à Rillieux-la-Pape ?
Vaulx-en-Velin, avec un rendement brut de 5,9 % contre 5,6 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vaulx-en-Velin et à Rillieux-la-Pape ?
Environ 132 200 € à Vaulx-en-Velin et 134 300 € à Rillieux-la-Pape pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vaulx-en-Velin ou Rillieux-la-Pape ?
Vaulx-en-Velin, avec 5,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.