Comparatif 2026
Villeurbanne ou Vaulx-en-Velin : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vaulx-en-Velin offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 4,8 % à Villeurbanne.
Le m² est 24 % plus cher à Villeurbanne (4 091 €) qu'à Vaulx-en-Velin (3 306 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vaulx-en-Velin dégage le meilleur cash-flow (−316 €/mois contre −450 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Villeurbanne et Vaulx-en-Velin ?
| Indicateur | Villeurbanne | Vaulx-en-Velin |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −450 €/mois | −316 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 091 €/m² | 3 306 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 163 600 € | 132 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,1 €/m² | 18,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 34,32 % | 39,59 % |
| DPE F et G | 5,4 % | 5,2 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 13 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 163 684 | 53 069 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Villeurbanne ou Vaulx-en-Velin : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vaulx-en-Velin affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 4,8 % à Villeurbanne.
Le prix au m² est 24 % plus élevé à Villeurbanne qu'à Vaulx-en-Velin, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Villeurbanne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −316 € à Vaulx-en-Velin et −450 € à Villeurbanne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 163 600 € pour un T2 type à Villeurbanne, 132 200 € à Vaulx-en-Velin, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 34,32 % à Villeurbanne et de 39,59 % à Vaulx-en-Velin.
Villeurbanne est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) ; Vaulx-en-Velin est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,4 % des DPE réalisés à Villeurbanne sont classés F ou G, contre 5,2 % à Vaulx-en-Velin : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Villeurbanne.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Villeurbanne et 13 à Vaulx-en-Velin.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Villeurbanne ou à Vaulx-en-Velin ?
Vaulx-en-Velin, avec un rendement brut de 5,9 % contre 4,8 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Villeurbanne et à Vaulx-en-Velin ?
Environ 163 600 € à Villeurbanne et 132 200 € à Vaulx-en-Velin pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Villeurbanne ou Vaulx-en-Velin ?
Villeurbanne, avec 5,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.