Comparatif 2026
Vénissieux ou Saint-Priest : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vénissieux offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 5,0 % à Saint-Priest.
Le m² est 10 % plus cher à Saint-Priest (3 818 €) qu'à Vénissieux (3 461 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vénissieux dégage le meilleur cash-flow (−357 €/mois contre −412 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vénissieux et Saint-Priest ?
| Indicateur | Vénissieux | Saint-Priest |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,3 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −357 €/mois | −412 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 461 €/m² | 3 818 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 138 400 € | 152 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,1 €/m² | 17,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 13,2 €/m² | 13,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,2 % | 6,0 % |
| Ménages locataires du parc privé | 25,5 % | 22,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 8,3 | 4,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +9,1 % | +5,8 % |
| Niveau de vie médian | 17 140 € | 21 420 € |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 58/100 |
| Taux de taxe foncière | 37,18 % | 36,15 % |
| DPE F et G | 3,5 % | 4,9 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 14 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 65 502 | 49 229 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vénissieux ou Saint-Priest : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vénissieux affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 5,0 % à Saint-Priest.
Le prix au m² est 9 % plus bas à Vénissieux qu'à Saint-Priest, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Vénissieux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −357 € à Vénissieux et −412 € à Saint-Priest, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 138 400 € pour un T2 type à Vénissieux, 152 700 € à Saint-Priest, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 37,18 % à Vénissieux et de 36,15 % à Saint-Priest.
Vénissieux est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Priest est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,5 % des DPE réalisés à Vénissieux sont classés F ou G, contre 4,9 % à Saint-Priest : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Priest.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Vénissieux et 14 à Saint-Priest.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vénissieux ou à Saint-Priest ?
Vénissieux, avec un rendement brut de 5,3 % contre 5,0 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vénissieux et à Saint-Priest ?
Environ 138 400 € à Vénissieux et 152 700 € à Saint-Priest pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vénissieux ou Saint-Priest ?
Saint-Priest, avec 4,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.