Comparatif 2026
Versailles ou Saint-Cyr-l'École : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Cyr-l'École offre le meilleur rendement brut : 5,1 %, contre 4,1 % à Versailles.
Le m² est 48 % plus cher à Versailles (7 015 €) qu'à Saint-Cyr-l'École (4 737 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Cyr-l'École dégage le meilleur cash-flow (−488 €/mois contre −820 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Versailles et Saint-Cyr-l'École ?
| Indicateur | Versailles | Saint-Cyr-l'École |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 5,1 % |
| Rendement net T2 | 3,1 % | 3,9 % |
| Cash-flow T2 type | −820 €/mois | −488 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 7 015 €/m² | 4 737 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 280 600 € | 189 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 26,4 €/m² | 22,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 49/100 | 60/100 |
| Taux de taxe foncière | 26,79 % | 30,17 % |
| DPE F et G | 16,3 % | 9,3 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 11 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 84 095 | 21 268 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Versailles ou Saint-Cyr-l'École : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Cyr-l'École affiche un rendement brut estimé à 5,1 %, contre 4,1 % à Versailles.
Le prix au m² est 48 % plus élevé à Versailles qu'à Saint-Cyr-l'École, quand le loyer au m² y est 18 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Versailles.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −488 € à Saint-Cyr-l'École et −820 € à Versailles, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 280 600 € pour un T2 type à Versailles, 189 500 € à Saint-Cyr-l'École, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 26,79 % à Versailles et de 30,17 % à Saint-Cyr-l'École.
Versailles est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Cyr-l'École est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
16,3 % des DPE réalisés à Versailles sont classés F ou G, contre 9,3 % à Saint-Cyr-l'École : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Versailles.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Versailles et 11 à Saint-Cyr-l'École.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Versailles ou à Saint-Cyr-l'École ?
Saint-Cyr-l'École, avec un rendement brut de 5,1 % contre 4,1 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Versailles et à Saint-Cyr-l'École ?
Environ 280 600 € à Versailles et 189 500 € à Saint-Cyr-l'École pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Versailles ou Saint-Cyr-l'École ?
Versailles, avec 16,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.