Comparatif 2026
Villemomble ou Les Pavillons-sous-Bois : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Les Pavillons-sous-Bois offre le meilleur rendement brut : 6,4 %, contre 6,1 % à Villemomble.
Le m² est 11 % plus cher à Villemomble (4 000 €) qu'à Les Pavillons-sous-Bois (3 604 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Les Pavillons-sous-Bois dégage le meilleur cash-flow (−313 €/mois contre −356 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Villemomble et Les Pavillons-sous-Bois ?
| Indicateur | Villemomble | Les Pavillons-sous-Bois |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,1 % | 6,4 % |
| Rendement net T2 | 4,6 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −356 €/mois | −313 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 000 €/m² | 3 604 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 160 000 € | 144 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,7 €/m² | 21,4 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,9 % | 9,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 28,5 % | 31,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 5,9 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,1 % | −6,0 % |
| Niveau de vie médian | 23 920 € | 21 890 € |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 63/100 |
| Taux de taxe foncière | 32,66 % | 39,07 % |
| DPE F et G | 17,0 % | 18,9 % |
| Arrêtés CatNat | 14 | 14 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 29 795 | 25 804 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Villemomble ou Les Pavillons-sous-Bois : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Les Pavillons-sous-Bois affiche un rendement brut estimé à 6,4 %, contre 6,1 % à Villemomble.
Le prix au m² est 11 % plus élevé à Villemomble qu'à Les Pavillons-sous-Bois, quand le loyer au m² y est 6 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Villemomble.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −313 € à Les Pavillons-sous-Bois et −356 € à Villemomble, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 160 000 € pour un T2 type à Villemomble, 144 200 € à Les Pavillons-sous-Bois, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,66 % à Villemomble et de 39,07 % à Les Pavillons-sous-Bois.
Villemomble est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Les Pavillons-sous-Bois est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
17,0 % des DPE réalisés à Villemomble sont classés F ou G, contre 18,9 % à Les Pavillons-sous-Bois : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Les Pavillons-sous-Bois.
Géorisques recense 14 arrêtés de catastrophe naturelle à Villemomble et 14 à Les Pavillons-sous-Bois.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Villemomble ou à Les Pavillons-sous-Bois ?
Les Pavillons-sous-Bois, avec un rendement brut de 6,4 % contre 6,1 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Villemomble et à Les Pavillons-sous-Bois ?
Environ 160 000 € à Villemomble et 144 200 € à Les Pavillons-sous-Bois pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Villemomble ou Les Pavillons-sous-Bois ?
Les Pavillons-sous-Bois, avec 18,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.