Comparatif 2026
Vitrolles ou Les Pennes-Mirabeau : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Les Pennes-Mirabeau offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 5,8 % à Vitrolles.
Le m² est 0 % plus cher à Vitrolles (3 703 €) qu'à Les Pennes-Mirabeau (3 692 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Les Pennes-Mirabeau dégage le meilleur cash-flow (−359 €/mois contre −369 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vitrolles et Les Pennes-Mirabeau ?
| Indicateur | Vitrolles | Les Pennes-Mirabeau |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −369 €/mois | −359 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 703 €/m² | 3 692 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 148 100 € | 147 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,9 €/m² | 20,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,5 €/m² | 16,6 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 5,7 % | 6,0 % |
| Ménages locataires du parc privé | 14,5 % | 17,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 17,9 | 1,3 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +10,1 % | +9,9 % |
| Niveau de vie médian | 22 090 € | 26 320 € |
| Score Pierreinvest | 68/100 | 61/100 |
| Taux de taxe foncière | 56,05 % | 48,57 % |
| DPE F et G | 2,3 % | 4,7 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 29 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 758 | 22 537 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vitrolles ou Les Pennes-Mirabeau : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Les Pennes-Mirabeau affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 5,8 % à Vitrolles.
Le prix au m² est 0 % plus élevé à Vitrolles qu'à Les Pennes-Mirabeau, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Vitrolles.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −359 € à Les Pennes-Mirabeau et −369 € à Vitrolles, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 148 100 € pour un T2 type à Vitrolles, 147 700 € à Les Pennes-Mirabeau, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 56,05 % à Vitrolles et de 48,57 % à Les Pennes-Mirabeau.
Vitrolles est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Les Pennes-Mirabeau est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,3 % des DPE réalisés à Vitrolles sont classés F ou G, contre 4,7 % à Les Pennes-Mirabeau : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Les Pennes-Mirabeau.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Vitrolles et 29 à Les Pennes-Mirabeau.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vitrolles ou à Les Pennes-Mirabeau ?
Les Pennes-Mirabeau, avec un rendement brut de 5,9 % contre 5,8 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vitrolles et à Les Pennes-Mirabeau ?
Environ 148 100 € à Vitrolles et 147 700 € à Les Pennes-Mirabeau pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vitrolles ou Les Pennes-Mirabeau ?
Les Pennes-Mirabeau, avec 4,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.