Comparatif 2026
Aix-en-Provence ou Vitrolles : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vitrolles offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 4,5 % à Aix-en-Provence.
Le m² est 41 % plus cher à Aix-en-Provence (5 231 €) qu'à Vitrolles (3 703 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vitrolles dégage le meilleur cash-flow (−369 €/mois contre −589 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aix-en-Provence et Vitrolles ?
| Indicateur | Aix-en-Provence | Vitrolles |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −589 €/mois | −369 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 231 €/m² | 3 703 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 209 300 € | 148 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,9 €/m² | 19,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 36,02 % | 56,05 % |
| DPE F et G | 3,0 % | 2,3 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 19 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 149 695 | 36 758 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aix-en-Provence ou Vitrolles : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vitrolles affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 4,5 % à Aix-en-Provence.
Le prix au m² est 41 % plus élevé à Aix-en-Provence qu'à Vitrolles, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Aix-en-Provence.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −369 € à Vitrolles et −589 € à Aix-en-Provence, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 209 300 € pour un T2 type à Aix-en-Provence, 148 100 € à Vitrolles, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,02 % à Aix-en-Provence et de 56,05 % à Vitrolles.
Aix-en-Provence est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vitrolles est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,0 % des DPE réalisés à Aix-en-Provence sont classés F ou G, contre 2,3 % à Vitrolles : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Aix-en-Provence.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Aix-en-Provence et 19 à Vitrolles.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aix-en-Provence ou à Vitrolles ?
Vitrolles, avec un rendement brut de 5,8 % contre 4,5 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aix-en-Provence et à Vitrolles ?
Environ 209 300 € à Aix-en-Provence et 148 100 € à Vitrolles pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aix-en-Provence ou Vitrolles ?
Aix-en-Provence, avec 3,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.