Comparatif 2026
Aix-en-Provence ou Gardanne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Gardanne offre le meilleur rendement brut : 5,0 %, contre 4,5 % à Aix-en-Provence.
Le m² est 29 % plus cher à Aix-en-Provence (5 231 €) qu'à Gardanne (4 048 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Gardanne dégage le meilleur cash-flow (−441 €/mois contre −589 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aix-en-Provence et Gardanne ?
| Indicateur | Aix-en-Provence | Gardanne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −589 €/mois | −441 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 231 €/m² | 4 048 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 209 300 € | 161 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,9 €/m² | 18,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 59/100 |
| Taux de taxe foncière | 36,02 % | 45,31 % |
| DPE F et G | 3,0 % | 4,3 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 18 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 149 695 | 21 597 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aix-en-Provence ou Gardanne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Gardanne affiche un rendement brut estimé à 5,0 %, contre 4,5 % à Aix-en-Provence.
Le prix au m² est 29 % plus élevé à Aix-en-Provence qu'à Gardanne, quand le loyer au m² y est 17 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Aix-en-Provence.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −441 € à Gardanne et −589 € à Aix-en-Provence, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 209 300 € pour un T2 type à Aix-en-Provence, 161 900 € à Gardanne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,02 % à Aix-en-Provence et de 45,31 % à Gardanne.
Aix-en-Provence est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Gardanne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,0 % des DPE réalisés à Aix-en-Provence sont classés F ou G, contre 4,3 % à Gardanne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Gardanne.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Aix-en-Provence et 18 à Gardanne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aix-en-Provence ou à Gardanne ?
Gardanne, avec un rendement brut de 5,0 % contre 4,5 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aix-en-Provence et à Gardanne ?
Environ 209 300 € à Aix-en-Provence et 161 900 € à Gardanne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aix-en-Provence ou Gardanne ?
Gardanne, avec 4,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.