Comparatif 2026
Annecy ou Aix-les-Bains : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Aix-les-Bains offre le meilleur rendement brut : 4,5 %, contre 4,2 % à Annecy.
Le m² est 22 % plus cher à Annecy (5 416 €) qu'à Aix-les-Bains (4 434 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Aix-les-Bains dégage le meilleur cash-flow (−511 €/mois contre −641 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Annecy et Aix-les-Bains ?
| Indicateur | Annecy | Aix-les-Bains |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,2 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,1 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −641 €/mois | −511 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 416 €/m² | 4 434 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 216 700 € | 177 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 20,9 €/m² | 18,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 16,2 €/m² | 14,5 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,3 % | 9,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 32,2 % | 35,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 65,6 | 3,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +6,1 % | +13,0 % |
| Niveau de vie médian | 26 250 € | 24 110 € |
| Score Pierreinvest | 44/100 | 48/100 |
| Taux de taxe foncière | 36,04 % | 38,45 % |
| DPE F et G | 9,4 % | 8,6 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 13 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 132 117 | 32 406 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Annecy ou Aix-les-Bains : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Aix-les-Bains affiche un rendement brut estimé à 4,5 %, contre 4,2 % à Annecy.
Le prix au m² est 22 % plus élevé à Annecy qu'à Aix-les-Bains, quand le loyer au m² y est 14 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Annecy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −511 € à Aix-les-Bains et −641 € à Annecy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 216 700 € pour un T2 type à Annecy, 177 400 € à Aix-les-Bains, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,04 % à Annecy et de 38,45 % à Aix-les-Bains.
Annecy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Aix-les-Bains est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,4 % des DPE réalisés à Annecy sont classés F ou G, contre 8,6 % à Aix-les-Bains : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Annecy.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Annecy et 13 à Aix-les-Bains.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Annecy ou à Aix-les-Bains ?
Aix-les-Bains, avec un rendement brut de 4,5 % contre 4,2 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Annecy et à Aix-les-Bains ?
Environ 216 700 € à Annecy et 177 400 € à Aix-les-Bains pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Annecy ou Aix-les-Bains ?
Annecy, avec 9,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.