Investissement locatif · Savoie
Investir à Aix-les-Bains (73) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireSavoie (73)·Auvergne-Rhône-Alpes
- Population32 406 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 384 ventes · 3 523 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Aix-les-Bains, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 434 €/m² (1 384 ventes DVF 2021-2025) et se loue 18,3 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,5 % hors charges.
C'est 1,6 point en dessous de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %) : Aix-les-Bains se classe 425e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (177 400 €), loué 658 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 511 € par mois (cash-flow estimé de −511 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Aix-les-Bains ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 434 €/m² | 3 714 € | 5 078 € | 1 384 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 733 €/m² | 3 140 € | 4 400 € | 1 217 |
| Appartement, tous types | 4 099 €/m² | 3 418 € | 4 790 € | 2 602 |
| Maison | 4 508 €/m² | 3 739 € | 5 156 € | 389 |
Le prix médian des appartements a progressé de 5,4 % entre 2021 (3 856 €/m²) et 2025 (4 066 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Aix-les-Bains ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 18,3 €/m² | 14,2 – 23,5 € | 3 523 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,1 €/m² | 11,9 – 21,6 € | 2 326 | Bonne |
| Appartement, tous types | 14,8 €/m² | 11,5 – 19,0 € | 5 869 | Bonne |
| Maison | 16,3 €/m² | 11,9 – 22,2 € | 267 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Aix-les-Bains ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 177 400 € | 658 €/mois | 4,5 % | 3,2 % | 3,2 % | −511 €/mois |
| T3 de 65 m² | 242 600 € | 940 €/mois | 4,7 % | 3,4 % | 3,2 % | −683 €/mois |
| Maison de 90 m² | 405 700 € | 1 319 €/mois | 3,9 % | 3,0 % | 3,0 % | −1 238 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Aix-les-Bains ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 478 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 108 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 005 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 38,45 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,33 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 683 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Aix-les-Bains ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,5 % | 6,8 % | 43,6 % | 25,4 % | 15,1 % | 5,5 % | 3,0 % |
8,6 % des DPE réalisés à Aix-les-Bains classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (11 420 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Aix-les-Bains ?
Engins de guerre Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Séisme Transport de marchandises dangereuses
13 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Aix-les-Bains ?
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 511 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Chambéry ou Aix-les-Bains, Annecy ou Aix-les-Bains.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Aix-les-Bains
Est-il rentable d'investir à Aix-les-Bains ?
Avec un rendement brut estimé à 4,5 % pour un T1-T2, Aix-les-Bains se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −511 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 511 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 53/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Aix-les-Bains ?
Comptez environ 177 400 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 714 € et 5 078 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Aix-les-Bains ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 658 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 18,3 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,2 à 23,5 €/m².
Aix-les-Bains est-elle en zone tendue ?
Aix-les-Bains est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Aix-les-Bains ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,45 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 683 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Aix-les-Bains
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 511 € par mois à Aix-les-Bains : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Aix-les-Bains, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,5 % en 2026 (prix médian 4 434 €/m², loyer 18,3 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/73-savoie/aix-les-bains/