Comparatif 2026
Carpentras ou Orange : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Carpentras offre le meilleur rendement brut : 7,5 %, contre 6,9 % à Orange.
Le m² est 11 % plus cher à Orange (2 067 €) qu'à Carpentras (1 869 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Carpentras dégage le meilleur cash-flow (−146 €/mois contre −174 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Carpentras et Orange ?
| Indicateur | Carpentras | Orange |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,5 % | 6,9 % |
| Rendement net T2 | 5,2 % | 4,9 % |
| Cash-flow T2 type | −146 €/mois | −174 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 869 €/m² | 2 067 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 74 800 € | 82 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,1 €/m² | 13,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 11,0 % | 10,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 37,9 % | 30,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 10,2 | 6,8 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +0,7 % | +6,6 % |
| Niveau de vie médian | 18 780 € | 20 360 € |
| Score Pierreinvest | 65/100 | 65/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,54 % | 36,87 % |
| DPE F et G | 12,7 % | 7,3 % |
| Arrêtés CatNat | 16 | 18 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 619 | 29 706 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Carpentras ou Orange : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Carpentras affiche un rendement brut estimé à 7,5 %, contre 6,9 % à Orange.
Le prix au m² est 10 % plus bas à Carpentras qu'à Orange, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Carpentras.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −146 € à Carpentras et −174 € à Orange, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 74 800 € pour un T2 type à Carpentras, 82 700 € à Orange, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,54 % à Carpentras et de 36,87 % à Orange.
Carpentras est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Orange est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,7 % des DPE réalisés à Carpentras sont classés F ou G, contre 7,3 % à Orange : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Carpentras.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle à Carpentras et 18 à Orange.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Carpentras ou à Orange ?
Carpentras, avec un rendement brut de 7,5 % contre 6,9 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Carpentras et à Orange ?
Environ 74 800 € à Carpentras et 82 700 € à Orange pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Carpentras ou Orange ?
Carpentras, avec 12,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.