Comparatif 2026
Creil ou Goussainville : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Creil offre le meilleur rendement brut : 9,3 %, contre 7,5 % à Goussainville.
Le m² est 52 % plus cher à Goussainville (3 108 €) qu'à Creil (2 047 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Creil dégage le meilleur cash-flow (−117 €/mois contre −228 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Creil et Goussainville ?
| Indicateur | Creil | Goussainville |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,3 % | 7,5 % |
| Rendement net T2 | 6,3 % | 5,4 % |
| Cash-flow T2 type | −117 €/mois | −228 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 047 €/m² | 3 108 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 81 900 € | 124 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,6 €/m² | 21,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 12,9 % | 8,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 27,4 % | 16,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 23,5 | 5,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,4 % | +14,6 % |
| Niveau de vie médian | 15 440 € | 18 160 € |
| Score Pierreinvest | 78/100 | 76/100 |
| Taux de taxe foncière | 61,14 % | 44,01 % |
| DPE F et G | 6,1 % | 9,1 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 8 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 301 | 31 301 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Creil ou Goussainville : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Creil affiche un rendement brut estimé à 9,3 %, contre 7,5 % à Goussainville.
Le prix au m² est 34 % plus bas à Creil qu'à Goussainville, quand le loyer au m² y est 19 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Creil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −117 € à Creil et −228 € à Goussainville, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 81 900 € pour un T2 type à Creil, 124 300 € à Goussainville, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 61,14 % à Creil et de 44,01 % à Goussainville.
Creil est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Goussainville est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,1 % des DPE réalisés à Creil sont classés F ou G, contre 9,1 % à Goussainville : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Goussainville.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Creil et 8 à Goussainville.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Creil ou à Goussainville ?
Creil, avec un rendement brut de 9,3 % contre 7,5 %, soit 1,8 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Creil et à Goussainville ?
Environ 81 900 € à Creil et 124 300 € à Goussainville pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Creil ou Goussainville ?
Goussainville, avec 9,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.