Comparatif 2026
Creil ou Nogent-sur-Oise : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Nogent-sur-Oise offre le meilleur rendement brut : 10,0 %, contre 9,3 % à Creil.
Le m² est 14 % plus cher à Creil (2 047 €) qu'à Nogent-sur-Oise (1 795 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Nogent-sur-Oise dégage le meilleur cash-flow (−91 €/mois contre −117 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Creil et Nogent-sur-Oise ?
| Indicateur | Creil | Nogent-sur-Oise |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,3 % | 10,0 % |
| Rendement net T2 | 6,3 % | 6,6 % |
| Cash-flow T2 type | −117 €/mois | −91 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 047 €/m² | 1 795 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 81 900 € | 71 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,6 €/m² | 16,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 85/100 | 83/100 |
| Taux de taxe foncière | 61,14 % | 66,93 % |
| DPE F et G | 6,1 % | 7,5 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 9 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 301 | 21 907 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Creil ou Nogent-sur-Oise : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Nogent-sur-Oise affiche un rendement brut estimé à 10,0 %, contre 9,3 % à Creil.
Le prix au m² est 14 % plus élevé à Creil qu'à Nogent-sur-Oise, quand le loyer au m² y est 5 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Creil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −91 € à Nogent-sur-Oise et −117 € à Creil, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 81 900 € pour un T2 type à Creil, 71 800 € à Nogent-sur-Oise, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 61,14 % à Creil et de 66,93 % à Nogent-sur-Oise.
Creil est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nogent-sur-Oise est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,1 % des DPE réalisés à Creil sont classés F ou G, contre 7,5 % à Nogent-sur-Oise : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nogent-sur-Oise.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Creil et 9 à Nogent-sur-Oise.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Creil ou à Nogent-sur-Oise ?
Nogent-sur-Oise, avec un rendement brut de 10,0 % contre 9,3 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Creil et à Nogent-sur-Oise ?
Environ 81 900 € à Creil et 71 800 € à Nogent-sur-Oise pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Creil ou Nogent-sur-Oise ?
Nogent-sur-Oise, avec 7,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.