Comparatif 2026
Goussainville ou Nogent-sur-Oise : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Nogent-sur-Oise offre le meilleur rendement brut : 10,0 %, contre 7,5 % à Goussainville.
Le m² est 73 % plus cher à Goussainville (3 108 €) qu'à Nogent-sur-Oise (1 795 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Nogent-sur-Oise dégage le meilleur cash-flow (−91 €/mois contre −228 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Goussainville et Nogent-sur-Oise ?
| Indicateur | Goussainville | Nogent-sur-Oise |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,5 % | 10,0 % |
| Rendement net T2 | 5,4 % | 6,6 % |
| Cash-flow T2 type | −228 €/mois | −91 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 108 €/m² | 1 795 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 124 300 € | 71 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,6 €/m² | 16,7 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 8,4 % | 9,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 16,6 % | 21,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 5,0 | 23,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +14,6 % | +7,6 % |
| Niveau de vie médian | 18 160 € | 17 620 € |
| Score Pierreinvest | 76/100 | 80/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,01 % | 66,93 % |
| DPE F et G | 9,1 % | 7,5 % |
| Arrêtés CatNat | 8 | 9 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 301 | 21 907 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Goussainville ou Nogent-sur-Oise : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Nogent-sur-Oise affiche un rendement brut estimé à 10,0 %, contre 7,5 % à Goussainville.
Le prix au m² est 73 % plus élevé à Goussainville qu'à Nogent-sur-Oise, quand le loyer au m² y est 29 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Goussainville.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −91 € à Nogent-sur-Oise et −228 € à Goussainville, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 124 300 € pour un T2 type à Goussainville, 71 800 € à Nogent-sur-Oise, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,01 % à Goussainville et de 66,93 % à Nogent-sur-Oise.
Goussainville est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nogent-sur-Oise est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,1 % des DPE réalisés à Goussainville sont classés F ou G, contre 7,5 % à Nogent-sur-Oise : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Goussainville.
Géorisques recense 8 arrêtés de catastrophe naturelle à Goussainville et 9 à Nogent-sur-Oise.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Goussainville ou à Nogent-sur-Oise ?
Nogent-sur-Oise, avec un rendement brut de 10,0 % contre 7,5 %, soit 2,5 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Goussainville et à Nogent-sur-Oise ?
Environ 124 300 € à Goussainville et 71 800 € à Nogent-sur-Oise pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Goussainville ou Nogent-sur-Oise ?
Goussainville, avec 9,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.