Comparatif 2026
Liévin ou Bruay-la-Buissière : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bruay-la-Buissière offre le meilleur rendement brut : 11,0 %, contre 10,7 % à Liévin.
Le m² est 13 % plus cher à Liévin (1 396 €) qu'à Bruay-la-Buissière (1 239 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bruay-la-Buissière dégage le meilleur cash-flow (−55 €/mois contre −66 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Liévin et Bruay-la-Buissière ?
| Indicateur | Liévin | Bruay-la-Buissière |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 10,7 % | 11,0 % |
| Rendement net T2 | 6,8 % | 6,9 % |
| Cash-flow T2 type | −66 €/mois | −55 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 396 €/m² | 1 239 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 55 800 € | 49 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,8 €/m² | 12,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 80/100 | 75/100 |
| Taux de taxe foncière | 69,69 % | 68,48 % |
| DPE F et G | 10,3 % | 7,8 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 11 |
| Zonage ABC | B1 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 30 063 | 21 424 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Liévin ou Bruay-la-Buissière : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bruay-la-Buissière affiche un rendement brut estimé à 11,0 %, contre 10,7 % à Liévin.
Le prix au m² est 13 % plus élevé à Liévin qu'à Bruay-la-Buissière, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Liévin.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −55 € à Bruay-la-Buissière et −66 € à Liévin, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 55 800 € pour un T2 type à Liévin, 49 600 € à Bruay-la-Buissière, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 69,69 % à Liévin et de 68,48 % à Bruay-la-Buissière.
Liévin est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bruay-la-Buissière est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
10,3 % des DPE réalisés à Liévin sont classés F ou G, contre 7,8 % à Bruay-la-Buissière : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Liévin.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Liévin et 11 à Bruay-la-Buissière.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Liévin ou à Bruay-la-Buissière ?
Bruay-la-Buissière, avec un rendement brut de 11,0 % contre 10,7 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Liévin et à Bruay-la-Buissière ?
Environ 55 800 € à Liévin et 49 600 € à Bruay-la-Buissière pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Liévin ou Bruay-la-Buissière ?
Liévin, avec 10,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.