Comparatif 2026
Béthune ou Bruay-la-Buissière : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bruay-la-Buissière offre le meilleur rendement brut : 11,0 %, contre 8,6 % à Béthune.
Le m² est 39 % plus cher à Béthune (1 721 €) qu'à Bruay-la-Buissière (1 239 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bruay-la-Buissière dégage le meilleur cash-flow (−55 €/mois contre −133 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Béthune et Bruay-la-Buissière ?
| Indicateur | Béthune | Bruay-la-Buissière |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 8,6 % | 11,0 % |
| Rendement net T2 | 5,2 % | 6,9 % |
| Cash-flow T2 type | −133 €/mois | −55 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 721 €/m² | 1 239 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 68 800 € | 49 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,7 €/m² | 12,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 11,9 % | 11,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,7 % | 21,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 116,0 | 16,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,3 % | +0,7 % |
| Niveau de vie médian | 19 290 € | 17 350 € |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 72/100 |
| Taux de taxe foncière | 82,34 % | 68,48 % |
| DPE F et G | 7,7 % | 7,8 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 11 |
| Zonage ABC | B1 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 25 224 | 21 424 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Béthune ou Bruay-la-Buissière : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bruay-la-Buissière affiche un rendement brut estimé à 11,0 %, contre 8,6 % à Béthune.
Le prix au m² est 39 % plus élevé à Béthune qu'à Bruay-la-Buissière, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Béthune.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −55 € à Bruay-la-Buissière et −133 € à Béthune, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 68 800 € pour un T2 type à Béthune, 49 600 € à Bruay-la-Buissière, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 82,34 % à Béthune et de 68,48 % à Bruay-la-Buissière.
Béthune est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bruay-la-Buissière est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,7 % des DPE réalisés à Béthune sont classés F ou G, contre 7,8 % à Bruay-la-Buissière : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bruay-la-Buissière.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Béthune et 11 à Bruay-la-Buissière.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Béthune ou à Bruay-la-Buissière ?
Bruay-la-Buissière, avec un rendement brut de 11,0 % contre 8,6 %, soit 2,4 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Béthune et à Bruay-la-Buissière ?
Environ 68 800 € à Béthune et 49 600 € à Bruay-la-Buissière pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Béthune ou Bruay-la-Buissière ?
Bruay-la-Buissière, avec 7,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.