Comparatif 2026
Palaiseau ou Gif-sur-Yvette : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Palaiseau offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 5,2 % à Gif-sur-Yvette.
Le m² est 1 % plus cher à Gif-sur-Yvette (4 655 €) qu'à Palaiseau (4 624 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Palaiseau dégage le meilleur cash-flow (−470 €/mois contre −482 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Palaiseau et Gif-sur-Yvette ?
| Indicateur | Palaiseau | Gif-sur-Yvette |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,3 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −470 €/mois | −482 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 624 €/m² | 4 655 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 185 000 € | 186 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,6 €/m² | 22,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,5 % | 6,0 % |
| Ménages locataires du parc privé | 33,1 % | 30,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 318,4 | 377,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +11,4 % | +90,0 % |
| Niveau de vie médian | 28 570 € | 34 730 € |
| Score Pierreinvest | 59/100 | 59/100 |
| Taux de taxe foncière | 35,68 % | 36,94 % |
| DPE F et G | 5,3 % | 4,6 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 22 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 37 471 | 22 544 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Palaiseau ou Gif-sur-Yvette : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Palaiseau affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 5,2 % à Gif-sur-Yvette.
Le prix au m² est 1 % plus bas à Palaiseau qu'à Gif-sur-Yvette, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Palaiseau.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −470 € à Palaiseau et −482 € à Gif-sur-Yvette, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 185 000 € pour un T2 type à Palaiseau, 186 200 € à Gif-sur-Yvette, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 35,68 % à Palaiseau et de 36,94 % à Gif-sur-Yvette.
Palaiseau est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Gif-sur-Yvette est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,3 % des DPE réalisés à Palaiseau sont classés F ou G, contre 4,6 % à Gif-sur-Yvette : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Palaiseau.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Palaiseau et 22 à Gif-sur-Yvette.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Palaiseau ou à Gif-sur-Yvette ?
Palaiseau, avec un rendement brut de 5,3 % contre 5,2 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Palaiseau et à Gif-sur-Yvette ?
Environ 185 000 € à Palaiseau et 186 200 € à Gif-sur-Yvette pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Palaiseau ou Gif-sur-Yvette ?
Palaiseau, avec 5,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.