Comparatif 2026
Massy ou Palaiseau : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Palaiseau offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 5,1 % à Massy.
Le m² est 6 % plus cher à Massy (4 886 €) qu'à Palaiseau (4 624 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Palaiseau dégage le meilleur cash-flow (−470 €/mois contre −509 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Massy et Palaiseau ?
| Indicateur | Massy | Palaiseau |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,1 % | 5,3 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 3,9 % |
| Cash-flow T2 type | −509 €/mois | −470 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 886 €/m² | 4 624 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 195 500 € | 185 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,9 €/m² | 22,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 64/100 | 63/100 |
| Taux de taxe foncière | 32,32 % | 35,68 % |
| DPE F et G | 4,7 % | 5,3 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 18 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 51 729 | 37 471 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Massy ou Palaiseau : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Palaiseau affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 5,1 % à Massy.
Le prix au m² est 6 % plus élevé à Massy qu'à Palaiseau, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Massy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −470 € à Palaiseau et −509 € à Massy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 195 500 € pour un T2 type à Massy, 185 000 € à Palaiseau, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,32 % à Massy et de 35,68 % à Palaiseau.
Massy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Palaiseau est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,7 % des DPE réalisés à Massy sont classés F ou G, contre 5,3 % à Palaiseau : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Palaiseau.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Massy et 18 à Palaiseau.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Massy ou à Palaiseau ?
Palaiseau, avec un rendement brut de 5,3 % contre 5,1 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Massy et à Palaiseau ?
Environ 195 500 € à Massy et 185 000 € à Palaiseau pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Massy ou Palaiseau ?
Palaiseau, avec 5,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.