Investissement locatif · Essonne
Investir à Gif-sur-Yvette (91) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireEssonne (91)·Île-de-France
- Population22 544 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée175 ventes · 1 829 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Gif-sur-Yvette, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 655 €/m² (175 ventes DVF 2021-2025) et se loue 22,3 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,2 % hors charges.
C'est 1,1 point en dessous de la médiane des 23 communes analysées du département (Essonne, 6,2 %) : Gif-sur-Yvette se classe 343e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (186 200 €), loué 803 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 482 € par mois (cash-flow estimé de −482 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Gif-sur-Yvette ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 655 €/m² | 4 219 € | 5 288 € | 175 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 811 €/m² | 3 461 € | 4 199 € | 324 |
| Appartement, tous types | 4 089 €/m² | 3 625 € | 4 627 € | 501 |
| Maison | 4 122 €/m² | 3 700 € | 4 656 € | 456 |
Le prix médian des appartements a reculé de 2,7 % entre 2021 (4 056 €/m²) et 2025 (3 946 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Gif-sur-Yvette ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 22,3 €/m² | 19,2 – 25,9 € | 1 829 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,6 €/m² | 14,9 – 20,9 € | 1 342 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,2 €/m² | 16,4 – 22,6 € | 3 159 | Bonne |
| Maison | 18,6 €/m² | 14,4 – 24,1 € | 204 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Gif-sur-Yvette ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 186 200 € | 803 €/mois | 5,2 % | 3,8 % | 3,5 % | −482 €/mois |
| T3 de 65 m² | 247 700 € | 1 030 €/mois | 5,0 % | 3,7 % | 3,4 % | −663 €/mois |
| Maison de 90 m² | 371 000 € | 1 510 €/mois | 4,9 % | 3,8 % | 3,5 % | −973 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Gif-sur-Yvette ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 025 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 692 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 447 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 36,94 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,59 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 801 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Gif-sur-Yvette ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,6 % | 2,4 % | 37,0 % | 38,1 % | 17,4 % | 3,4 % | 1,1 % |
4,6 % des DPE réalisés à Gif-sur-Yvette classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (5 605 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Gif-sur-Yvette ?
Inondation Transport de marchandises dangereuses
22 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Gif-sur-Yvette ?
- Risques naturels. 22 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Gif-sur-Yvette et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 482 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Palaiseau ou Gif-sur-Yvette, Les Ulis ou Gif-sur-Yvette.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Gif-sur-Yvette
Est-il rentable d'investir à Gif-sur-Yvette ?
Avec un rendement brut estimé à 5,2 % pour un T1-T2, Gif-sur-Yvette se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −482 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 482 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 59/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Gif-sur-Yvette ?
Comptez environ 186 200 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 900 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 219 € et 5 288 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Gif-sur-Yvette ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 803 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 22,3 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 19,2 à 25,9 €/m².
Gif-sur-Yvette est-elle en zone tendue ?
Gif-sur-Yvette est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Gif-sur-Yvette ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,94 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 801 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Gif-sur-Yvette
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 482 € par mois à Gif-sur-Yvette : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Gif-sur-Yvette, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,2 % en 2026 (prix médian 4 655 €/m², loyer 22,3 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/91-essonne/gif-sur-yvette/