Comparatif 2026
Sainte-Foy-lès-Lyon ou Saint-Genis-Laval : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Sainte-Foy-lès-Lyon offre le meilleur rendement brut : 5,0 %, contre 4,8 % à Saint-Genis-Laval.
Le m² est 1 % plus cher à Sainte-Foy-lès-Lyon (4 071 €) qu'à Saint-Genis-Laval (4 011 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Sainte-Foy-lès-Lyon dégage le meilleur cash-flow (−434 €/mois contre −443 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Sainte-Foy-lès-Lyon et Saint-Genis-Laval ?
| Indicateur | Sainte-Foy-lès-Lyon | Saint-Genis-Laval |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,0 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,7 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −434 €/mois | −443 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 071 €/m² | 4 011 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 162 900 € | 160 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,7 €/m² | 17,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,3 €/m² | 13,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,3 % | 5,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 22,4 % | 24,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 1,4 | 48,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +40,8 % | −0,7 % |
| Niveau de vie médian | 28 780 € | 26 810 € |
| Score Pierreinvest | 56/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 31,17 % | 38,28 % |
| DPE F et G | 8,3 % | 6,1 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 16 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 21 692 | 21 212 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Sainte-Foy-lès-Lyon ou Saint-Genis-Laval : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Sainte-Foy-lès-Lyon affiche un rendement brut estimé à 5,0 %, contre 4,8 % à Saint-Genis-Laval.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Sainte-Foy-lès-Lyon qu'à Saint-Genis-Laval, quand le loyer au m² y est 5 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Sainte-Foy-lès-Lyon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −434 € à Sainte-Foy-lès-Lyon et −443 € à Saint-Genis-Laval, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 162 900 € pour un T2 type à Sainte-Foy-lès-Lyon, 160 400 € à Saint-Genis-Laval, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 31,17 % à Sainte-Foy-lès-Lyon et de 38,28 % à Saint-Genis-Laval.
Sainte-Foy-lès-Lyon est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Genis-Laval est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,3 % des DPE réalisés à Sainte-Foy-lès-Lyon sont classés F ou G, contre 6,1 % à Saint-Genis-Laval : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Sainte-Foy-lès-Lyon.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Sainte-Foy-lès-Lyon et 16 à Saint-Genis-Laval.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Sainte-Foy-lès-Lyon ou à Saint-Genis-Laval ?
Sainte-Foy-lès-Lyon, avec un rendement brut de 5,0 % contre 4,8 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Sainte-Foy-lès-Lyon et à Saint-Genis-Laval ?
Environ 162 900 € à Sainte-Foy-lès-Lyon et 160 400 € à Saint-Genis-Laval pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Sainte-Foy-lès-Lyon ou Saint-Genis-Laval ?
Sainte-Foy-lès-Lyon, avec 8,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.