Comparatif 2026
Oullins-Pierre-Bénite ou Saint-Genis-Laval : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Oullins-Pierre-Bénite offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 4,8 % à Saint-Genis-Laval.
Le m² est 6 % plus cher à Saint-Genis-Laval (4 011 €) qu'à Oullins-Pierre-Bénite (3 787 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Oullins-Pierre-Bénite dégage le meilleur cash-flow (−410 €/mois contre −443 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Oullins-Pierre-Bénite et Saint-Genis-Laval ?
| Indicateur | Oullins-Pierre-Bénite | Saint-Genis-Laval |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,6 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −410 €/mois | −443 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 787 €/m² | 4 011 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 151 500 € | 160 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,3 €/m² | 17,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 13,8 €/m² | 13,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,9 % | 5,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 34,7 % | 24,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 153,4 | 48,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +3,8 % | −0,7 % |
| Niveau de vie médian | 23 260 € | 26 810 € |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 35,93 % | 38,28 % |
| DPE F et G | 9,0 % | 6,1 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 16 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 38 168 | 21 212 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Oullins-Pierre-Bénite ou Saint-Genis-Laval : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Oullins-Pierre-Bénite affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 4,8 % à Saint-Genis-Laval.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Oullins-Pierre-Bénite qu'à Saint-Genis-Laval, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Oullins-Pierre-Bénite.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −410 € à Oullins-Pierre-Bénite et −443 € à Saint-Genis-Laval, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 151 500 € pour un T2 type à Oullins-Pierre-Bénite, 160 400 € à Saint-Genis-Laval, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 35,93 % à Oullins-Pierre-Bénite et de 38,28 % à Saint-Genis-Laval.
Oullins-Pierre-Bénite est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Genis-Laval est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,0 % des DPE réalisés à Oullins-Pierre-Bénite sont classés F ou G, contre 6,1 % à Saint-Genis-Laval : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Oullins-Pierre-Bénite.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Oullins-Pierre-Bénite et 16 à Saint-Genis-Laval.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Oullins-Pierre-Bénite ou à Saint-Genis-Laval ?
Oullins-Pierre-Bénite, avec un rendement brut de 4,9 % contre 4,8 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Oullins-Pierre-Bénite et à Saint-Genis-Laval ?
Environ 151 500 € à Oullins-Pierre-Bénite et 160 400 € à Saint-Genis-Laval pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Oullins-Pierre-Bénite ou Saint-Genis-Laval ?
Oullins-Pierre-Bénite, avec 9,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.