Comparatif 2026
Eaubonne ou Montmorency : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Montmorency offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,6 % à Eaubonne.
Le m² est 4 % plus cher à Eaubonne (4 400 €) qu'à Montmorency (4 250 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montmorency dégage le meilleur cash-flow (−398 €/mois contre −433 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Eaubonne et Montmorency ?
| Indicateur | Eaubonne | Montmorency |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 6,0 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −433 €/mois | −398 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 400 €/m² | 4 250 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 176 000 € | 170 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,8 €/m² | 23,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 5,7 % | 8,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 17,8 % | 25,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 12,4 | 7,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +1,9 % | +5,3 % |
| Niveau de vie médian | 26 900 € | 28 430 € |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 41,47 % | 43,97 % |
| DPE F et G | 9,9 % | 15,4 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 22 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 26 211 | 21 763 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Eaubonne ou Montmorency : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Montmorency affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,6 % à Eaubonne.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Eaubonne qu'à Montmorency, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Eaubonne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −398 € à Montmorency et −433 € à Eaubonne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 176 000 € pour un T2 type à Eaubonne, 170 000 € à Montmorency, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 41,47 % à Eaubonne et de 43,97 % à Montmorency.
Eaubonne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montmorency est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,9 % des DPE réalisés à Eaubonne sont classés F ou G, contre 15,4 % à Montmorency : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Montmorency.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Eaubonne et 22 à Montmorency.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Eaubonne ou à Montmorency ?
Montmorency, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,6 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Eaubonne et à Montmorency ?
Environ 176 000 € à Eaubonne et 170 000 € à Montmorency pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Eaubonne ou Montmorency ?
Montmorency, avec 15,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.