Comparatif 2026
Eaubonne ou Saint-Gratien : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Gratien offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 5,6 % à Eaubonne.
Le m² est 1 % plus cher à Saint-Gratien (4 432 €) qu'à Eaubonne (4 400 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Gratien dégage le meilleur cash-flow (−422 €/mois contre −433 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Eaubonne et Saint-Gratien ?
| Indicateur | Eaubonne | Saint-Gratien |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 4,3 % |
| Cash-flow T2 type | −433 €/mois | −422 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 400 €/m² | 4 432 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 176 000 € | 177 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,8 €/m² | 24,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 5,7 % | 6,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 17,8 % | 24,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 12,4 | 4,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +1,9 % | +4,6 % |
| Niveau de vie médian | 26 900 € | 23 910 € |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 41,47 % | 46,33 % |
| DPE F et G | 9,9 % | 6,9 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 14 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 26 211 | 21 336 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Eaubonne ou Saint-Gratien : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Gratien affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 5,6 % à Eaubonne.
Le prix au m² est 1 % plus bas à Eaubonne qu'à Saint-Gratien, quand le loyer au m² y est 6 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Eaubonne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −422 € à Saint-Gratien et −433 € à Eaubonne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 176 000 € pour un T2 type à Eaubonne, 177 300 € à Saint-Gratien, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 41,47 % à Eaubonne et de 46,33 % à Saint-Gratien.
Eaubonne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Gratien est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,9 % des DPE réalisés à Eaubonne sont classés F ou G, contre 6,9 % à Saint-Gratien : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Eaubonne.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Eaubonne et 14 à Saint-Gratien.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Eaubonne ou à Saint-Gratien ?
Saint-Gratien, avec un rendement brut de 5,9 % contre 5,6 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Eaubonne et à Saint-Gratien ?
Environ 176 000 € à Eaubonne et 177 300 € à Saint-Gratien pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Eaubonne ou Saint-Gratien ?
Eaubonne, avec 9,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.